不動産購入のアドバイス NO.13



不動産の表示は実際にご契約予定の不動産の表示が記載されます。

(土地)

※所在
所在とは不動産の物件説明などで言う時は不動産登記法による登記地番番号(地番区域(所在)+地番)をいう。
一般的に言う時は住居表示番号(街区符号+住居番号。住所のほか居住や一時滞在地を含む。

※地番
土地登記簿の表題部に記載されている土地の番号のこと

※地目
登記所の登記官が決定した土地の用途のこと。
土地登記簿の最初の部分(表題部という)には、土地の所在、地番、地目、地積(土地面積)が記載されている。
地目は、現況と利用状況によって決められることになっており、次の21種類に限定されている。

田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、 墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、 堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地

※地籍
土地登記簿に記載されている土地の面積をいう。
この地積は、明治初期の測量に基づく場合がある等の事情により、不正確であるケースが少なくない。
そのため、土地の売買にあたっては、土地登記簿の地積を信頼するのは危険であり、実際に測量をすることが望ましいといわれている。

※実測面積
実測面積とは、登記簿面積ではなく、測量に基づいた面積のことをいいます。
土地売買契約では、登記簿面積と現況の土地が異なるとトラブルの原因となります。契約を結ぶにあたっては、測量による実測面積での取引が望まれます。

※権利の種類
権利の種類は、本件売買契約での売買目的の権利の種類(所有権・地上権・賃借権)があるが通常は、所有権でる。(所有権の売買が契約目的)

※仮換地に関する記載
仮換地とは土地区画整理事業において、正式な換地に先立って行なわれる換地をいう。
土地区画事業地内の土地の場合は仮換地についての記載がされます。

※地籍確定に関する記載
地籍確定に関する事項は、本件売買契約の地籍の確定を、公簿面積により確定したか、実測面積により確定したかを記載します。
実測面積によりした場合は、実際に測量が終わっているの確認、また、本件契約は実測面積により売買金額の清算をするか、しないかが記載されます。
公簿面積と実測面積が異なる場合、実測清算がされる場合がありますので注意しましょう

※土地の測量に関する記載
測量に関する事項では、実際に測量をしての売買かどうかの記載。
測量図はどのような測量図で、測量の年月日が記載されます。

・確定測量図とは、全ての隣地所有者の立会いを得て境界確定されたもの(官有地に接する場合は、官民査定手続きも経たもの)をいいます。

・現況測量図は、確定測量図以外のものをいいます。

・地積測量図は、分筆登記等の際に添付される測量図で、登記所に申請書類として保管されているものですが、確定測量図であるとは限りません。

3種類の測量図があります。確認しましょう!! 

(建物)

※所在
   土地と同様です

※住居表示 住居表示とは日本の住居に関わる法律に基づく住所の表し方です。建物一つ一つに番号をつけて表示しています。
一般的に住所として利用しています。(住居表示は市役所にて)

※家屋番号
1個の建物ごとに登記簿の表題部に記載される番号のことを、家屋番号といいます。
原則として、地番区域ごとに、建物の敷地と同一の番号になります。例えば、甲建物がA市B町一丁目二番にあると、家屋番号は「二番」になります。
ただし、甲建物と同じ敷地に乙建物が新築されたときは、家屋番号は「二番の二」となります。

※種類
建物種類は建物用途から記載します。
建物の種類は、建物の主たる用途により、居宅、店舗、寄宿舎、共同住宅、事務所、旅館、料理店、工場、倉庫、車庫、発電所及び変電所に区分して定め、これらの区分に該当しない建物については、これに準じて定めるものとする。

※構造
(建物の主要構造による区別)
木造 土蔵造 石造 れんが造 コンクリートブロック造 鉄骨造 鉄筋コンクリート造 鉄骨鉄筋コンクリート造
(屋根の種類)
 かわらぶき スレートぶき 亜鉛メッキ鋼板ぶき 草ぶき
(階数による区別)
平屋建 二階建 (三階建て以上は階数に準ずる)
例=(木造 瓦葺 二階建)

※床面積
床面積は基本登記簿記載面積を記載する。
地下 1階 2階 3階・・・  延床面積を記載する。

注意=増築などで、実際の面積と登記簿面積が異なる場合は注意してください。 (住宅ローンなどを利用する場合には、登記簿の変更が必要になる場合があります)

※建築年月
建築年月は、建物が新築され登記された年月が記載されます。また増築や改築もの年月も記載されます。 注意=増築や改築は登記されていない場合があります。

不動産表示では、登記簿に記載されている内容が記載されます。実際の登記簿と照らし合わせて確認しましょう。

(注意点)

『土地の地籍記載では、登記簿面積と実測面積が記載される場合があります!!』 『登記簿の面積と実測面積が異なる事もあります。異なる場合は売買契約が(実測売買)か(公簿売買)かの確認をしましょう!!』

『実測と公簿面積が異なる場合は、地籍更正登記をお願いするのが良いでしょう!!』

『建物面積では、増築などある場合、その増築部分が登記されているかの確認を必ずしましょう!!』

『土地の登記簿謄本、土地公図、土地測量図(無い場合もあり)、建物登記簿謄本、建物図面の提示を求めましょう!!』






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